Ипотека: последний бастион защиты
АИЖК учредило собственную перестраховочную компанию. По расчетам агентства, расходы на ипотечное страхование в среднем не превысят 2-4% от суммы кредита при единовременной оплате или 0,6-0,8% при ежегодной. При этом ипотечное страхование гарантирует защиту от убытков и заемщику, и кредитору при падении цен на жилье до 30%
Москва. 18 февраля. IFX.RU - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в начале года заявило о создании собственной страховой компании и наделении ее капиталом в 1,5 млрд рублей. Президент страховой компании АИЖК Леонид Векшин пояснил агентству "Интерфакс", что новая компания не будет конкурировать на рынке с действующими российскими страховщиками и займется перестрахованием.
Страховые аналитики полагают, что на рынке перестрахования у СК АИЖК конкурентов не окажется из-за специфики рисков. Они прогнозируют новобранцу безбедное существование, поскольку в ближайшие годы на рынке недвижимости ожидается рост цен, что является лучшей защитой от наступления рисков обесценения банковских залогов.
Нечто особенное
Падение цен на недвижимость во время последнего кризиса создало два новых риска, незнакомых этому сегменту в эпоху процветания. Заемщик в кризис обеднел, участились невозвраты по ипотечным кредитам. Недвижимость, находящаяся в залоге по ипотеке, также на некоторое время обесценилась. Перед лицом убытков банки опасались выдавать кредиты на приобретение недвижимости, во всяком случае, не хотели предоставлять их на щадящих условиях.
В свою очередь страховщики сторонятся договоров страхования дефолтов заемщиков и вообще осторожны в принятии финансовых рисков. Но они готовы делать это при наличии перестраховочной защиты от АИЖК. Именно такой "последний бастион защиты" для кредитора и прямого страховщика воздвигает АИЖК, учреждая собственную перестраховочную компанию и наделяя ее достаточным капиталом.
До сих пор под страхованием по ипотечным кредитам подразумевалось страхование залога в виде приобретенной по кредиту недвижимости, а также страхование жизни и здоровья заемщика, страхование титула собственности (предполагается, что оно защищает от риска оспаривания прав собственника и аннулирования договора покупки). Упомянутые риски страховались в добровольно-принудительном порядке по настоянию банков-кредиторов, заключение соответствующих договоров страхования выдвигалось банками в качестве обязательного условия выдачи кредитов на приобретение жилья.
Однако глава СК АИЖК Л.Векшин не согласен с тем, что страхование, известное жителям России как "ипотечное", таковым является. "Ипотечное страхование - это совершенно новое направление страхования. В настоящий момент оно в России заемщикам не предлагается", - подчеркнул он.
Смысл ипотечного страхования в его классическом понимании в странах с развитым ипотечным рынком заключается в защите кредитора от убытка, который возникает в случае дефолта заемщика по ипотечному кредиту и недостатка денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения задолженности по кредиту, пояснил Л.Векшин. "Таким образом, два основных фактора влияют на возникновение страхового случая. Первый - дефолт заемщика, когда он не в состоянии выполнять свои обязательства по погашению кредита. Второй фактор риска кредитора - в существенном снижении стоимости заложенной недвижимости. Если эти два фактора действуют одновременно, кредитору грозят убытки", - отметил Л.Векшин.
При этом понятие дефолта устанавливается в кредитном соглашении между кредитором и заемщиком и может быть квалифицировано как длительная просрочка в выполнении обязательств или как ряд коротких просрочек в течение установленного промежутка времени. Факт наступление дефолта заемщика определяется судом. Решение суда оказывается свидетельством наступления страхового события.
Программа АИЖК по развитию ипотечного страхования на ближайшие пять лет предусматривает компенсацию риска в пределах 20% стоимости недвижимости. Учитывая, что не менее 10% стоимости приобретаемого жилья вносит заемщик при получении ипотечного кредита, получается, что ипотечное страхование гарантирует защиту от убытков и заемщику, и кредитору при падении цен на жилье до 30%, отметил Л.Векшин.
Прямого страхования не будет
Стратегия защиты рисков и политика вновь созданной СК АИЖК пока только обсуждается. Можно предположить, что в перспективе все разработки будут превращены в технические регламенты АИЖК.
Тем не менее основные подходы к деятельности СК АИЖК, ее место на рынке уже начали определяться.
"Страховая компании АИЖК будет заниматься исключительно перестрахованием договоров страхования, заключаемых нашими партнерами - страховыми компаниями, действуя в качестве оператора вторичного рынка (аналогично тому, как действует в настоящий момент АИЖК на рынке ипотечного кредитования)", - сказал ее генеральный директор.
Первоначально программа АИЖК по развитию ипотечного страхования, утвержденная наблюдательным советом агентства, предусматривала деятельность СК АИЖК по сострахованию. То есть закладывалась возможность "страхования одного и того же объекта несколькими страховщиками, в том числе СК АИЖК, по одному договору", - отметил Л.Векшин и добавил, что "компания не будет заниматься данным видом деятельности".
На совещании в министерстве финансов РФ, где обсуждался вопрос создания страховщика АИЖК, было решено сосредоточить деятельность новой компании на операциях по перестрахованию. Эти коррективы были внесены под влиянием аргументов страховщиков, которые выразили готовность работать по широкому спектру продуктов при условии перестрахования рисков в СК АИЖК. "Чтобы снять опасения страховщиков по поводу конкуренции со стороны СК АИЖК, мы исключили данный вид деятельности. Необходимые изменения в ближайшее время будут внесены в уставные документы страховой компании", - сказал Л.Векшин.
В среднесрочной перспективе сама СК АИЖК не планирует перестраховывать свои риски. "Программой предусмотрено планомерное увеличение капитала СК АИЖК, которое позволит соблюдать установленный наблюдательным советом ОАО "АИЖК" норматив достаточности капитала, утвержденный в размере 1 рубль капитала к 10 рублям принимаемого в перестрахование риска", - сообщил Л.Векшин.
Тотальная защита ипотечного кредитора
Таким образом, конструкция защиты от рисков при ипотечном кредитовании просматривается примерно следующая. Прямыми страховщиками по договорам страхования от рисков дефолта и обесценения стоимости залогов выступают страховые компании, которые в настоящее время имеют партнерские отношения с АИЖК или вступят в такие отношения. Как предполагает главный эксперт "Интерфакс-ЦЭА" Анжела Долгополова, новый вид страхования, скорее всего, будет осуществляться по лицензии страхования финансовых рисков.
Деятельность по страхованию жизни и трудоспособности заемщика, а также титула собственности продолжат действующие партнеры агентства. Эти риски СК АИЖК страховать также не планирует.
По новым рискам СК АИЖК будет в первую очередь взаимодействовать с теми, "кто уже зарекомендовал себя в качестве партнеров Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в сфере страхования имущества и личного страхования при заключении договора ипотечного кредитования. Но система открыта для всех желающих, если они согласны использовать предлагаемую документацию по страхованию и перестрахованию, процедуры андеррайтинга и предоставления информации", - сказал Л.Векшин.
Страхователем, по замыслу АИЖК, а значит, плательщиком страхового взноса по договору страхования от дефолта может выступать как сам заемщик, так и кредитная организация, выдавшая ипотечный кредит. После перестрахования таких договоров СК АИЖК, в результате создания защиты второго уровня, риски ипотечных кредиторов по невозврату ссуд будут близки к нулю. То есть либо невозврат закрывается деньгами от реализации залога, либо страховщик доплачивает за его обесценение. Эта комбинация защит превращает кредитование по ипотеке в мечту каждого банкира, а именно - в безрисковый бизнес.
Страховые резервы СК АИЖК и выплаты по страховым событиям планируется формировать за счет страховых премий по договорам перестрахования.
Кроме того, СК АИЖК, следуя судьбе материнской компании, по необходимости становится всероссийским методологом в области страхования ипотечных рисков. "СК АИЖК планирует сосредоточиться на разработке и внедрении стандартов деятельности по ипотечному страхованию, методологии, развитии информационной инфраструктуры рынка, вовлечении страховых компаний в систему ипотечного страхования", - отметил Л.Векшин.
"Поскольку ипотечное страхование - совершенно новый вид бизнеса, страховым компаниям понадобится внедрить в практику своей деятельности андеррайтинг предмета залога - приобретаемого жилья, наладить информационное взаимодействие с кредитором в части андеррайтинга заемщика. Значит, кредитору, страховой компании и СК АИЖК как перестраховочной компании надо будет определить и согласовать необходимые процедуры, регламенты и оценки кредитной и страховой сделки", - добавил он.
В отличие от привычных ипотечным заемщикам договоров страхования имущества, жизни и трудоспособности, титула, которые заключаются на год с последующей пролонгацией, ипотечное страхование является долгосрочным - договор заключается на 10-15 лет.
Кредиторы могут переложить расходы по страхованию на заемщиков
Для заемщика ипотечное страхование "позволяет снизить величину первоначального взноса и также способствует снижению процентной ставки по ипотеке, так как застрахованные кредиты считаются более надежными, соответственно, снижается уровень риска, который закладывается в процентную ставку. Все вместе повышает доступность ипотеки для населения, что и является главной целью деятельности агентства", - подчеркнул Л.Векшин.
Он пояснил, что "процентная ставка для заемщика по застрахованному кредиту будет незначительно отличаться от процентной ставки по кредиту с первоначальным взносом 30%, самостоятельно оплаченным заемщиком".
Другое дело - плата за ипотечное страхование, отметил президент СК АИЖК. В настоящее время рассматривается два варианта. "В соответствии с законом об ипотеке заемщик имеет право застраховать свою ответственность по договору ипотечного кредита. Законом предусмотрена единовременная оплата страховой премии. Если заемщик не хочет страховаться, риски для кредитора возрастают, что приводит к увеличению процентной ставки, и в этом случае уже кредитор может застраховать свои предпринимательские риски, связанные с ипотечным кредитованием. В обоих случаях выгодоприобретателем по страховке будет кредитор, который получит возмещение при наступлении страхового случая", - пояснил он.
Плата за ипотечное страхование, как отметил глава СК "АИЖК", зависит от ряда факторов, в том числе от отношения объема кредита к стоимости залога, от срока займа, а также от объема предоставленных документов и результатов андеррайтинга. Результаты предварительного исследования риска отражаются в поправочных коэффициентах, использующихся для оценки рисков по заемщику и по объекту недвижимости.
В целом, по расчетам АИЖК, расходы на ипотечное страхование в среднем не превысят 2-4% от суммы кредита при единовременной оплате или 0,6-0,8% при ежегодной оплате.
Таким образом, при выдаче кредита в рамках стандарта АИЖК в размере 4 млн рублей при единовременной выплате страхового взноса платеж составит для заемщика (или его банка) 80-160 тыс. рублей. Приблизительный расчет ежегодной выплаты страхового взноса по тому же кредиту, погашаемому на протяжении 10 лет, по ставке 0,6% от его суммы, дает платеж для страхователя в размере свыше 12 тыс. рублей в год.
"Эти расходы так или иначе будут возложены на ипотечных заемщиков напрямую или банками, которые свои затраты передадут, заложив в стоимость обслуживания кредита", - предположила А.Долгополова. Таким образом, напрашивается вывод о том, что застрахованные ипотечные кредиты, выданные по стандартам АИЖК, позволят уменьшить размер первоначального взноса по ссуде, но приведут к удорожанию стоимости займа.
Как отметил аналитик рынка недвижимости, "в ближайшие несколько лет специалисты ожидают поступательного роста стоимости недвижимости, особенно в крупных городах". "При реализации такого сценария страховые события наступать не будут, а заключение договоров страхования от дефолтов и обесценения залогов, судя по всему, станет обязательным по кредитам, взятым в рамках программ АИЖК. Все перечисленное приводит к выводу о том, что самый большой выигрыш от системы страхования по ипотеке получат коммерческие структуры, а заемщики увеличат свои издержки", - заключил он.
Л.Векшин пояснил, что заемщику, оказавшемуся не в состоянии погасить ипотечный кредит, может не хватить средств от реализации заложенного жилья, чтобы рассчитаться с банком, если на рынке недвижимости цены резко упадут, как это случилось в прошлом году. В этом случае заемщик не только потеряет жилье, но еще и останется должен банку. Если же кредит будет застрахован, об этом беспокоиться не придется – страховая компания возместит кредитору образовавшуюся разницу между суммой задолженности и вырученной от реализации залога суммой в пределах 20% от оценочной стоимости залога, зафиксированной в кредитном договоре.
По его словам, это правило действует и для ситуации с ростом цен - убытки заемщика перед кредитором возникают тогда, когда заемщик перестает платить банку проценты по кредиту. "Таким образом, чем дольше тянутся судебные процедуры, тем больше возрастает долг заемщика перед банком - ведь он включает не только сумму кредита, но и проценты по нему. И даже в условиях роста цен сумма продажи квартиры с аукциона, учитывая интерес кредитора быстрее продать квартиру, может оказаться ниже, чем ожидает заемщик", - сказал Л.Векшин.
Кроме того, страховая компания выступает на стороне заемщика и защищает его интересы во взаимоотношениях с кредитором, подчеркнул Л.Векшин.
"В случае возникновения у заемщика финансовых трудностей кредитор, естественно, заинтересован в быстром обращении взыскания на заложенную недвижимость и её продажу, несмотря на то, что это может привести к убыткам. Ведь они покроются страховкой. Страховая компания, напротив, стремится минимизировать убытки, именно поэтому мы будем внедрять в ипотечное страхование процедуры реструктуризации кредитов, направленные в первую очередь на восстановление платежеспособности заемщика", - резюмировал он.
