Пресс-релизы

«ВекторСтройФинанс»: интервью с управляющим партнером Андреем Колочинским

«ВекторСтройФинанс»: интервью с управляющим партнером Андреем Колочинским

1.Как бы вы охарактеризовали ситуацию на столичном рынке недвижимости сегодня? Какие тренды вы можете выделить?

Я бы охарактеризовал ситуацию на рынке как комфортно спокойную, по отношению к прошлому году кардинальных изменений не произошло. Ситуация не ухудшилась, но и нет очевидных факторов, свидетельствующих об улучшении. Никаких ярко выраженных трендов пока нет. Все ожидают события, которые произойдут летом этого года, и именно они определят дальнейший вектор развития отрасли. Кроме того, на ситуацию косвенно окажут влияние динамика программы реновации и выборы мэра города, которые пройдут осенью этого года.

2.Какие локации в Москве вы бы выделили как перспективные для покупателей?

Я бы выделил локации внутри МКАД, чем ближе к третьему кольцу – тем лучше. Я очень осторожно отношусь сейчас и к Новой Москве, и к Подмосковью. Пока в столице цены находятся на минимуме, и транспортная сеть активно развивается, лучше выбирать объекты недвижимости именно здесь.

3.Ранее вы не раз говорили, что анализируете новые земельные участки, находитесь в поиске. По каким критериям выбираете? Какие локации привлекательны для девелоперов?

Мы выбираем от обратного – анализируем то, что нам предлагают, отметаем неинтересные варианты. Никогда не было так, чтобы мы искали земельный участок в определенной локации. Мы точно не будем работать за границами МКАД. Если рассматривать по направлениям, сейчас мы понимаем, что юго-восток очень перспективен. На сегодняшний день ЮВАО является одним из лидеров по количеству предложения на первичном рынке, но несмотря на это, даже в такой высоко конкурентной среде у нас получается здесь хорошо работать. Запад традиционно считается престижным направлением. Отрицательную динамику по ценам на вторичном рынке демонстрирует Восточный округ, недвижимость здесь менее востребована у покупателей.

4.Опасаетесь ли вы 1 июля и вступления в силу новых требований или вы уже переформатировали свою работу, подготовились?

Мы заранее подготовились к этим изменениям, у нас получены разрешения на строительство на все дома в рамках нашего проекта «Кварталы 21/19». Касательно перехода на проектное финансирование, пока правила игры не определены. Как только они станут известны, начнем готовиться к работе по этой новой схеме.

5.Многие эксперты отмечают, что изменения, которые сейчас происходят в отрасли, являются результатом действия банковского лобби. Вы согласны с этим? А возможно сегодня создание строительного лобби, способного защитить интересы всей отрасли?

Конечно, банкам экономически выгодно концентрировать у себя большой объем денежных средств. Это похоже на правду, но у меня нет достоверной информации, чтобы я мог утверждать, что так оно и есть, и вообще я не верю в теорию заговоров. А вот отсутствие лобби в строительном секторе для меня очевидно. Его необходимо создавать, но непонятно, кто будет драйвером его работы. Инициаторами могли бы выступить крупные застройщики, такие как ГК «ПИК» или «Группа ЛСР», либо Минстрой или АИЖК. Пока что я не вижу активной позиции госорганов, хотя они обладают необходимыми полномочиями и компетенцией. Со своей стороны, мы готовы поддержать любые инициативы и участвовать в них. Сегодня действительно существует много проблем в отрасли, которые не принимаются во внимание и не учитываются, когда разрабатываются новые законопроекты.

Например, сроки, этапы перехода на проектное финансирование, ряд других вопросов нуждаются в более тщательной проработке. Понятно, что отменить совсем проектное финансирование сейчас не получится, так как есть позиция президента по этому вопросу, но изменить этапы пути или адаптировать их под задачи отрасли было бы неплохо. Потому что на сегодняшний день есть противоречия. С одной стороны, есть указание увеличить объемы жилищного строительства, но с другой стороны все эти реформы снижают темпы и усложняют жизнь застройщиков.

6.Переходный период и плавный отказ от привычной схемы ДДУ в пользу банковского проектного финансирования начнётся летом. Банки готовы к этому?

Если говорить о необходимом объеме денежных средств, думаю, что крупные банки готовы. Большинство девелоперов уже в них кредитуются. А вот с точки зрения организационно-правовых моментов, мне кажется, что это долгий процесс и еще понадобится немало времени. Необходимо утвердить новые правила и нормативы, увеличить штат сотрудников, усилить функцию строительного надзора, пересмотреть работу андеррайтеров и аналитиков.Стартануть получится летом, но технические моменты работы будут еще долго урегулироваться.

7.Недавно Сбербанк одобрил вам кредитную линию на 2 млрд. рублей. Сложно ли было получить кредит? Какие требования сегодня банки предъявляют к застройщикам?

Банки внимательно анализируют параметры проекта, статистику продаж, существующие вложения, обеспечение и т.д. Это долгая работа, мы потратили на нее около 9 месяцев. Рынок меняется, поэтому в процессе получения кредита мы два или три раза уточняли финансовую модель, проходили новую экспертную оценку наших показателей по продажам. Могу сказать, что это не простой процесс, но получить кредит для проекта с хорошими показателями возможно.

Когда случится переход на проектное финансирование, выдавать большую часть кредитов будет пятерка крупнейших банков. Поэтому для нас было полезно начать работу со Сбербанком уже сегодня, это можно расценивать как некий задел на будущее. Думаю, что те девелоперы, которые сегодня еще не кредитуются в крупных банках, начнут переводить туда свои кредитные обязательства. В будущем банки охотнее будут сотрудничать по старым проектам, потому что им проще пересматривать параметры уже знакомых проектов, чем выдавать кредиты под новые.

8.Как вы считаете, после 1 июля цены вырастут или из-за того, что покупательская способность находится на низком уровне, застройщики не пойдут на это?

В случае острой необходимости, если маржа сильно уменьшится, девелоперы могут пойти на это. Но это будет очень аккуратный процесс, практически незаметный для покупателей. Не секрет, что в проекте никогда нельзя понижать цены. Если застройщик ошибется с повышением цен и получит снижение динамики продаж, то отыграть обратно будет очень тяжело.

9.Новые требования к застройщикам, грядущий переход на проектное финансирование, ограниченная покупательская способность и растущий объем предложения – все эти факторы свидетельствуют о том, что работать на рынке жилой недвижимости становится все сложнее. Насколько я помню, у вас есть опыт строительства объектов коммерческой недвижимости, не хотите вернуться в этот сегмент?

В нашем текущем проекте также есть объект коммерческой недвижимости – торгово-развлекательный центр, который появится к моменту завышения строительства всего ЖК «Кварталы 21/19», пока что мы не начали его строить. Мы постоянно анализируем его возможные финансово-экономические показатели. Конечно, это не убыточный бизнес, но он значительно менее доходный и привлекательный, чем строительство жилья. Мы обязательно построим ТРЦ, потому что он нужен жителям, но в будущем, если будет стоять выбор между сегментами, мы всегда выберем жилую недвижимость.

10.Срок реализации вашего проекта «Кварталы 21/19» рассчитан до 2023 г., но вы планируете построить все дома к 2021 году, чем планируете заниматься потом?

Мы точно обеспечены фронтом работы до 2023 года. Понадобится время, чтобы допродать все квартиры, достроить объекты социальной инфраструктуры и передать их на баланс городу, запустить в работу объекты коммерческой недвижимости. Чтобы заполнить торговый комплекс арендаторами и отладить весь процесс потребуется около двух лет.

11.На какой стадии сегодня находится проект? Что интересного происходит, что будет построено до конца текущего года?

Три дома уже построены и введены в эксплуатацию. Летом этого года мы сдадим еще три корпуса, они уже построены, сейчас ведется внутренняя отделка. В активной стадии строительства находится пять корпусов третьей монолитной очереди.

До конца этого года планируем передать городу первый детский садик на 100 мест. И в этом году мы приступаем к строительству пешеходного бульвара, который станет настоящим украшением жилого комплекса. Мы уже утвердили концепцию бульвара, закупили деревья в питомниках Германии и Польши. Для нас, пожалуй, это самый приятный этап работы, когда мы не только можем показать готовые дома, но и красоту вокруг на прилегающей территории. Эта картинка важна, как для жителей, так и для наших потенциальных покупателей. Уже этим летом можно будет почувствовать, как кардинальным образом меняется среда, как улучшился район всего за несколько лет, ведь когда мы начинали строить здесь, было совсем угрюмо.

12.В целом, каковы ваши прогнозы на 2018 год? Что ждет рынок недвижимости?

Я думаю, что 2018 год будет более-менее спокойным. Как он спокойно начался, также скорее всего и закончится. Все возможные изменения произойдут в 2019 году. Мы посмотрим, что будет с проектным финансированием, какая динамика будет у программы реновации, как будет меняться ипотечная ставка. Принимая во внимание указ президента строить больше жилья, можно рассчитывать на какие-то меры по поддержке отрасли.

Москва находится в более выигрышном положении, чем область. Отток покупателей из области в столицу четко прослеживается, и мы это видим на своем проекте. Но конкуренция высока, и идёт борьба за покупателя, но продажи есть. Положение осложняется постоянным ростом предложения за счет массового выхода новых проектов. Действительно, за последние годы было выдано очень много ГПЗУ. Но постепенно динамика вывода новых проектов будет снижаться. Поэтому динамика спроса и предложения в будущем может сбалансироваться. Кроме того, с учетом падения ипотечных ставок число потенциальных покупателей будет расти.

ПРЕСС-РЕЛИЗ. Материал публикуется на коммерческих условиях.
Интерфакс не несет ответственности за содержание материала.
Товары и услуги подлежат обязательной сертификации
Размещение пресс-релизов
ЗАЯВКА НА РАЗМЕЩЕНИЕ ПРЕСС-РЕЛИЗОВ Если вы хотите опубликовать ваш пресс-релиз на нашем сайте, заполните пожалуйста эту форму.
Наши сотрудники свяжутся с вами.
не менее 10 символов
Пресс-релизы
Новости в разделах

Фотогалереи

Фотохроника 15 октября6 фото

Фотохроника 15 октября

Последствия урагана "Майкл"7 фото

Последствия урагана "Майкл"

Фотохроника 12 октября6 фото

Фотохроника 12 октября

Лучшие фото недели10 фото

Лучшие фото недели

Фотохроника 11 октября7 фото

Фотохроника 11 октября

Аварийный запуск корабля "Союз МС-10"9 фото

Аварийный запуск корабля "Союз МС-10"

American Music Awards9 фото

American Music Awards

Митинг в Магасе6 фото

Митинг в Магасе

Столкновение маршрутки и автобуса под Тверью6 фото

Столкновение маршрутки и автобуса под Тверью

Скончался народный артист Роман Карцев9 фото

Скончался народный артист Роман Карцев

Фотохроника 1 октября6 фото

Фотохроника 1 октября

Скончался Шарль Азнавур11 фото

Скончался Шарль Азнавур

Неделя моды в Париже11 фото

Неделя моды в Париже

Фотохроника 28 сентября6 фото

Фотохроника 28 сентября

Фотохроника 26 сентября8 фото

Фотохроника 26 сентября

Протест против пенсионной реформы6 фото

Протест против пенсионной реформы

Очередь у магазина re:Store в Москве6 фото

Очередь у магазина re:Store в Москве

Акция против пенсионной реформы в Москве9 фото

Акция против пенсионной реформы в Москве

Гости Венецианского кинофестиваля12 фото

Гости Венецианского кинофестиваля

В Москве простились с Иосифом Кобзоном12 фото

В Москве простились с Иосифом Кобзоном

Московский международный автосалон - 201813 фото

Московский международный автосалон - 2018

Празднование Курбан-байрама в Москве7 фото

Празднование Курбан-байрама в Москве

Франция празднует победу сборной на ЧМ-201812 фото

Франция празднует победу сборной на ЧМ-2018

Финал чемпионата мира-201812 фото

Финал чемпионата мира-2018

Плей-офф ЧМ-2018: лучшие кадры15 фото

Плей-офф ЧМ-2018: лучшие кадры

Трусы вверх!8 фото

Трусы вверх!

Россия празднует победу сборной13 фото

Россия празднует победу сборной

Сборная России вышла в 1/4 финала ЧМ9 фото

Сборная России вышла в 1/4 финала ЧМ

Кто не должен был оказаться в "кремлевском списке"6 фото

Кто не должен был оказаться в "кремлевском списке"

Самые богатые спортсмены всех времен10 фото

Самые богатые спортсмены всех времен

Forbes назвал самых высокооплачиваемых актрис10 фото

Forbes назвал самых высокооплачиваемых актрис

Рейтинг российских музыкантов по версии Forbes10 фото

Рейтинг российских музыкантов по версии Forbes

МАКС-201718 фото

МАКС-2017

Первый полет МС-217 фото

Первый полет МС-21

Недвижимость
Последние новости