«ВекторСтройФинанс»: интервью с управляющим партнером Андреем Колочинским

1.Как бы вы охарактеризовали ситуацию на столичном рынке недвижимости сегодня? Какие тренды вы можете выделить?

Я бы охарактеризовал ситуацию на рынке как комфортно спокойную, по отношению к прошлому году кардинальных изменений не произошло. Ситуация не ухудшилась, но и нет очевидных факторов, свидетельствующих об улучшении. Никаких ярко выраженных трендов пока нет. Все ожидают события, которые произойдут летом этого года, и именно они определят дальнейший вектор развития отрасли. Кроме того, на ситуацию косвенно окажут влияние динамика программы реновации и выборы мэра города, которые пройдут осенью этого года.

2.Какие локации в Москве вы бы выделили как перспективные для покупателей?

Я бы выделил локации внутри МКАД, чем ближе к третьему кольцу – тем лучше. Я очень осторожно отношусь сейчас и к Новой Москве, и к Подмосковью. Пока в столице цены находятся на минимуме, и транспортная сеть активно развивается, лучше выбирать объекты недвижимости именно здесь.

3.Ранее вы не раз говорили, что анализируете новые земельные участки, находитесь в поиске. По каким критериям выбираете? Какие локации привлекательны для девелоперов?

Мы выбираем от обратного – анализируем то, что нам предлагают, отметаем неинтересные варианты. Никогда не было так, чтобы мы искали земельный участок в определенной локации. Мы точно не будем работать за границами МКАД. Если рассматривать по направлениям, сейчас мы понимаем, что юго-восток очень перспективен. На сегодняшний день ЮВАО является одним из лидеров по количеству предложения на первичном рынке, но несмотря на это, даже в такой высоко конкурентной среде у нас получается здесь хорошо работать. Запад традиционно считается престижным направлением. Отрицательную динамику по ценам на вторичном рынке демонстрирует Восточный округ, недвижимость здесь менее востребована у покупателей.

4.Опасаетесь ли вы 1 июля и вступления в силу новых требований или вы уже переформатировали свою работу, подготовились?

Мы заранее подготовились к этим изменениям, у нас получены разрешения на строительство на все дома в рамках нашего проекта «Кварталы 21/19». Касательно перехода на проектное финансирование, пока правила игры не определены. Как только они станут известны, начнем готовиться к работе по этой новой схеме.

5.Многие эксперты отмечают, что изменения, которые сейчас происходят в отрасли, являются результатом действия банковского лобби. Вы согласны с этим? А возможно сегодня создание строительного лобби, способного защитить интересы всей отрасли?

Конечно, банкам экономически выгодно концентрировать у себя большой объем денежных средств. Это похоже на правду, но у меня нет достоверной информации, чтобы я мог утверждать, что так оно и есть, и вообще я не верю в теорию заговоров. А вот отсутствие лобби в строительном секторе для меня очевидно. Его необходимо создавать, но непонятно, кто будет драйвером его работы. Инициаторами могли бы выступить крупные застройщики, такие как ГК «ПИК» или «Группа ЛСР», либо Минстрой или АИЖК. Пока что я не вижу активной позиции госорганов, хотя они обладают необходимыми полномочиями и компетенцией. Со своей стороны, мы готовы поддержать любые инициативы и участвовать в них. Сегодня действительно существует много проблем в отрасли, которые не принимаются во внимание и не учитываются, когда разрабатываются новые законопроекты.

Например, сроки, этапы перехода на проектное финансирование, ряд других вопросов нуждаются в более тщательной проработке. Понятно, что отменить совсем проектное финансирование сейчас не получится, так как есть позиция президента по этому вопросу, но изменить этапы пути или адаптировать их под задачи отрасли было бы неплохо. Потому что на сегодняшний день есть противоречия. С одной стороны, есть указание увеличить объемы жилищного строительства, но с другой стороны все эти реформы снижают темпы и усложняют жизнь застройщиков.

6.Переходный период и плавный отказ от привычной схемы ДДУ в пользу банковского проектного финансирования начнётся летом. Банки готовы к этому?

Если говорить о необходимом объеме денежных средств, думаю, что крупные банки готовы. Большинство девелоперов уже в них кредитуются. А вот с точки зрения организационно-правовых моментов, мне кажется, что это долгий процесс и еще понадобится немало времени. Необходимо утвердить новые правила и нормативы, увеличить штат сотрудников, усилить функцию строительного надзора, пересмотреть работу андеррайтеров и аналитиков.Стартануть получится летом, но технические моменты работы будут еще долго урегулироваться.

7.Недавно Сбербанк одобрил вам кредитную линию на 2 млрд. рублей. Сложно ли было получить кредит? Какие требования сегодня банки предъявляют к застройщикам?

Банки внимательно анализируют параметры проекта, статистику продаж, существующие вложения, обеспечение и т.д. Это долгая работа, мы потратили на нее около 9 месяцев. Рынок меняется, поэтому в процессе получения кредита мы два или три раза уточняли финансовую модель, проходили новую экспертную оценку наших показателей по продажам. Могу сказать, что это не простой процесс, но получить кредит для проекта с хорошими показателями возможно.

Когда случится переход на проектное финансирование, выдавать большую часть кредитов будет пятерка крупнейших банков. Поэтому для нас было полезно начать работу со Сбербанком уже сегодня, это можно расценивать как некий задел на будущее. Думаю, что те девелоперы, которые сегодня еще не кредитуются в крупных банках, начнут переводить туда свои кредитные обязательства. В будущем банки охотнее будут сотрудничать по старым проектам, потому что им проще пересматривать параметры уже знакомых проектов, чем выдавать кредиты под новые.

8.Как вы считаете, после 1 июля цены вырастут или из-за того, что покупательская способность находится на низком уровне, застройщики не пойдут на это?

В случае острой необходимости, если маржа сильно уменьшится, девелоперы могут пойти на это. Но это будет очень аккуратный процесс, практически незаметный для покупателей. Не секрет, что в проекте никогда нельзя понижать цены. Если застройщик ошибется с повышением цен и получит снижение динамики продаж, то отыграть обратно будет очень тяжело.

9.Новые требования к застройщикам, грядущий переход на проектное финансирование, ограниченная покупательская способность и растущий объем предложения – все эти факторы свидетельствуют о том, что работать на рынке жилой недвижимости становится все сложнее. Насколько я помню, у вас есть опыт строительства объектов коммерческой недвижимости, не хотите вернуться в этот сегмент?

В нашем текущем проекте также есть объект коммерческой недвижимости – торгово-развлекательный центр, который появится к моменту завышения строительства всего ЖК «Кварталы 21/19», пока что мы не начали его строить. Мы постоянно анализируем его возможные финансово-экономические показатели. Конечно, это не убыточный бизнес, но он значительно менее доходный и привлекательный, чем строительство жилья. Мы обязательно построим ТРЦ, потому что он нужен жителям, но в будущем, если будет стоять выбор между сегментами, мы всегда выберем жилую недвижимость.

10.Срок реализации вашего проекта «Кварталы 21/19» рассчитан до 2023 г., но вы планируете построить все дома к 2021 году, чем планируете заниматься потом?

Мы точно обеспечены фронтом работы до 2023 года. Понадобится время, чтобы допродать все квартиры, достроить объекты социальной инфраструктуры и передать их на баланс городу, запустить в работу объекты коммерческой недвижимости. Чтобы заполнить торговый комплекс арендаторами и отладить весь процесс потребуется около двух лет.

11.На какой стадии сегодня находится проект? Что интересного происходит, что будет построено до конца текущего года?

Три дома уже построены и введены в эксплуатацию. Летом этого года мы сдадим еще три корпуса, они уже построены, сейчас ведется внутренняя отделка. В активной стадии строительства находится пять корпусов третьей монолитной очереди.

До конца этого года планируем передать городу первый детский садик на 100 мест. И в этом году мы приступаем к строительству пешеходного бульвара, который станет настоящим украшением жилого комплекса. Мы уже утвердили концепцию бульвара, закупили деревья в питомниках Германии и Польши. Для нас, пожалуй, это самый приятный этап работы, когда мы не только можем показать готовые дома, но и красоту вокруг на прилегающей территории. Эта картинка важна, как для жителей, так и для наших потенциальных покупателей. Уже этим летом можно будет почувствовать, как кардинальным образом меняется среда, как улучшился район всего за несколько лет, ведь когда мы начинали строить здесь, было совсем угрюмо.

12.В целом, каковы ваши прогнозы на 2018 год? Что ждет рынок недвижимости?

Я думаю, что 2018 год будет более-менее спокойным. Как он спокойно начался, также скорее всего и закончится. Все возможные изменения произойдут в 2019 году. Мы посмотрим, что будет с проектным финансированием, какая динамика будет у программы реновации, как будет меняться ипотечная ставка. Принимая во внимание указ президента строить больше жилья, можно рассчитывать на какие-то меры по поддержке отрасли.

Москва находится в более выигрышном положении, чем область. Отток покупателей из области в столицу четко прослеживается, и мы это видим на своем проекте. Но конкуренция высока, и идёт борьба за покупателя, но продажи есть. Положение осложняется постоянным ростом предложения за счет массового выхода новых проектов. Действительно, за последние годы было выдано очень много ГПЗУ. Но постепенно динамика вывода новых проектов будет снижаться. Поэтому динамика спроса и предложения в будущем может сбалансироваться. Кроме того, с учетом падения ипотечных ставок число потенциальных покупателей будет расти.